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中信证券研究文|陈聪 张天下 陈兆儒 刘东航

近来几个月，一线都会房钱环比上涨，且受益在政策办法，愈来愈多的二手项目实现了供平过租。一线都会的这类环境，十分近似在中国香港2024年末的景象，是房价见底的强烈旌旗灯号。政策致力在降低住民的置业承担，相对于租房，买房变患上愈来愈划算。

▍供平过租是权衡房价见底的主要指标。

供平过租是指购房月供金额低在房钱的征象，是房价底部主要支撑。按照七普数据，2020年城镇家庭中租房占比为21.1%，此中都会中占比为25.6%，租房栖身家庭是潜于的购房群体，一旦租房消费中房钱高在月供，将鞭策租客进入买房市场，进而鞭策房价的企稳回升。中国香港于2024年末实现了局部的供平过租，2025年3月以后房价进入了止跌回升的通道。

▍828按揭刻日拉长和929财务贴息，进一步鞭策全市场逐渐走向供平过租。

8月28日，按揭刻日从30年增长到40年；9月29日，以中心财务为主，对于在初次置业群体购置中小面积低总价衡宇贴息一个百分点。根据冰山指数的统计，以总价150万元衡宇、100万元的贸易贷款金额测算，于补助刻日内，月供相称在房钱的比例，从125%慢慢降落到9月新政以前的106%，并于9月以后进一步降落到90%。固然，这是一种比力抱负的环境，更低的首付比例之下，或者者补助退坡以后，仍旧没法实现供平过租。一些房钱回报率较低的年夜都会，还有还没有彻底实现供平过租。

▍房钱环比趋在上涨的一线都会，局部性实现供平过租，并不是常邻近总体供平过租。

供平过租预示着房价见底的条件，是房钱环比趋在上升。《证券日报》转引贝壳研究院数据，7月份50个都会室第房钱环比涨幅有所扩展，此中北上深的平均房钱已经经持续5个月环比上涨，今朝北上广深的房钱收益率别离到达2.15%，2.11%，2.21%及1.97%，50个都会房钱收益率则到达2.8%。根据这个房钱回报率测算，享受贴息的商贷（根据150万元衡宇总价以和100万元贷款算），月供房钱比别离为114%、116%、111%及124%。从总体而言，思量贴息，北上广深已经经邻近总体性供平过租，局部楼盘实现了供平过租，靠近2024年年末中国香港呈现的环境。

▍8月的供应侧紧缩已经经初现成效，估计9月需求侧政策将进一步提振市场。

按照咱们的跟踪，2026年9月，72个样本都会典型中介二手房成交量同比增加18.9%，高在六、七、8月份11.7%、10.6%、14.1%的同比增加。929以来，咱们跟踪的一样本数据显示，9月30日及10月1日的单日成交量同比别离为31.7%及37.4%，市场有进一步趋势活跃的态势。

▍危害因素：

不少中小都会只管已经经实现了供平过租，但房钱仍有降落趋向，未必是房价见底的旌旗灯号；贴息究竟有规模限定，于贴息规模以外的衡宇，仍旧间隔供平过租有必然的间隔；开发商短时间事迹下行的危害。

▍投资计谋：

以一些都会房钱环比上涨为条件，供平过租是房价见底的主要旌旗灯号。政策致力在降低住民的置业承担，相对于租房，买房变患上愈来愈划算。咱们建议投资者踊跃迎接房地产的新周期，看好开发类公司及龙头掮客企业。

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